Copropriété

Un copropriétaire avait posé la question suivante :

Le syndic a mis à l'ordre du jour et au vote une résolution non recevable car imprécise : que dois-je faire pour annuler cette résolution ?
Comment officialiser la faute du syndic et le faire sanctionner ? 

Pour pouvoir faire annuler une résolution qui a été votée, vous devez avoir été copropriétaire absent, défaillant (ni présent ni représenté) àl 'assemblée générale en question ou opposant à la résolution dont vous souhaitez l'annulation. Vous disposez alors d’un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal de l’AG pour engager une action en annulation devant le Tribunal de Grande Instance (article 42 de la Loi du 10 juillet 1965).

Vous devrez recourir aux services d'un avocat pour engager cette action en contestation. Aussi, je vous invite à consulter, au préalable, un avocat afin d’étudier la recevabilité de votre demande s’agissant d’une procédure spécifique.

Pour sanctionner une éventuelle faute du syndic, vous devez d’une part, justifier un préjudice évaluable et d’autre part, ne pas avoir donné quitus au syndic pour la période des faits reprochés.

En outre, seul le syndicat des copropriétaires peut engager la responsabilité contractuelle du syndic.

Pour des raisons de cohérence et de gouvernance, il est possible de scinder une copropriété en plusieurs copropriétés avec moins de lots, découvrez ce qu'il convient de faire. Des règles strictes doivent être respectées.

Ce problème m'avait été soumis dans le cadre d'une consultation.

"Ma copropriété est composée de 5 entrées ou 5 bâtiments mitoyens sur la longueur. A chaque entrée il y a environ 3 copropriétaires. Il s'agit d'une copropriété car l'acheteur avait à l'origine acheté le lot et a ensuite revendu les différents immeubles à des promoteurs.
Nous avons un syndic bénévole aujourd'hui injoignable. Aucune assemblée générale n'a jamais été organisée, les décisions sont prises immeuble par immeuble.
Est-il possible de scinder cette copropriété de 15 en 5 copropriétés de 3? Si oui, comment? Une assemblée générale est-elle suffisante?
Les plans doivent-ils être modifiés par un notaire?"

Lorsque pour des raisons de gouvernance et de cohérence physique des immeubles, la scission est envisagée, elle ne peut être mise en œuvre que selon les conditions strictes de l’article 28 de la Loi du 10 juillet 1965.

L’article 28 prévoit les conditions d’une scission de copropriété :

« I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

1. a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
2. b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
3. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

Il faut donc une assemblée générale spéciale. En outre à la convocation, doivent être joints le projet de règlement de copropriété, l’état descriptif de division, l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes conformément à l’article 11-6° du décret du 17 mars 1967. »

La communication entre syndic et syndicat des copropriétaires n'est pas toujours aussi satisfaisante qu'on le souhaiterait.

Non, le syndic n'a pas d'obligation légale de demander autorisation au syndicat des copropriétaires avant de licencier le personnel de l'immeuble mais par prudence et en pratique, il a intérêt à le faire et le fait quasiment systématiquement. N'oublions pas que le Syndic n'est que le mandataire du Syndicat des copropriétaires, choisi et rémunéré par ce dernier.

Aussi, il est normal que lorsque le syndic a licencié le gardien de l'immeuble sans avoir demandé l'autorisation au syndicat des copropriétaires, certains copropriétaires se sentent bafoués et demandent l'arrêt de la procédure de licenciement.

Cependant, attention à ne pas mettre le syndicat des copropriétaires dans une position délicate dans le cadre d'une contestation par le gardien d'immeuble de son licenciement devant le conseil des Prud'hommes.

Ce problème m'avait été soumis dans le cadre d'une consultation.

"Suite à un vote favorable du conseil syndical, notre syndic, procède au licenciement du Gardien et conséquemment de son épouse pour faute professionnelle(?).
- Le Gardien a été embauché le 1er Mars 2011. Les Copropriétaires ont été informés du licenciement le 30 Mars 2012 et l'assemblée générale du 2 Février 2012 a occulté l'affaire. Pertinemment, la majorité des copropriétaires et locataires est contre ce licenciement. Quelles sont les directives à prendre pour stopper cette procédure de licenciement?"

L’article 31 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. »

Concrètement, cela signifie que quand il congédie le personnel, tel qu’un gardien d’immeuble, le syndic n’a pas à solliciter l’accord de l’assemblée générale.

 En pratique, il est opportun que le syndic se fasse « couvrir » par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires avant de procéder à un licenciement (Réponse ministérielle 17 avril 2000 JOAN  n° 33738 page 2485). Or le conseil syndical n'est pas le syndicat des copropriétaires. Il a été élu par celui-ci mais ces quelques personnes élues ne peuvent se substituer à la majorité des copropriétaires.

En théorie,  le syndic peut même licencier alors que l’assemblée n’est pas d’accord mais cela reste des cas d'école.

Parfois, certains règlements de copropriété prévoient que le syndic doit obtenir une autorisation de l’AG avant de licencier. Il a été jugé que l’omission pour le syndic de recueillir cette autorisation n’avait pas d’incidence sur la régularité de la procédure de licenciement (Cass Soc 16 mai 2007 juris-data 2007-6039147).

Au cas où le gardien et son épouse décidaient de contester ce licenciement comme un licenciement abusif devant le conseil des Prud’hommes, c’est le syndicat des copropriétaires, en tant qu’employeur qui devra en supporter les conséquences financières.

Le syndicat pourra alors engager la responsabilité du syndic s’il a procédé à un licenciement dans des conditions illégales.

Je vous conseille vivement de demander l’avis d’un avocat avant d'arrêter cette procédure pour éviter que le gardien d’immeuble ne puisse prouver l’irrégularité de son licenciement puisque vous en avez demandé l’arrêt et réclamer par la suite au syndicat des dommages et intérêts.

Il arrive qu'un copropriétaire décore le couloir qui désert son étage avec des vases de fleurs, des tableaux etc.

Or s'agissant de parties communes, aucun copropriétaire ne peut décorer même avec bon goût le couloir de son étage, quand bien même il n'y aurait que son appartement.

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